Při dlouhodobém pronájmu je třeba počítat se zvláštními ustanoveními občanského zákoníku, která poskytují výrazně větší ochranu nájemníkovi. Pokud narazíte na problémové nájemníky, kteří přestanou platit nájemné, zachrání vás pouze kvalitní nájemní smlouva, která myslí opravdu na všechno, ale také detailně sepsaný předávací protokol. „Pokud se rozhodnete svůj dům či byt pronajímat po delší čas, můžete počítat s menší počáteční investicí. Nemáte povinnost byt vybavit a současně si zajistíte stabilní příjem. Také vám odpadne řada starostí – dlouhodobý nájem je například osvobozen od daně z přidané hodnoty,“ říká Tomáš Suchomel, ředitel společnosti GarantovanyNajem.cz.
Cenu nájemného volte s ohledem na stav nemovitosti, tržní cenu nájmů v lokalitě, ale také dopravní dostupnost. Pro potenciální nájemce je právě lokalita v mnoha případech rozhodující. Pamatujte, že čím lépe bude byt vypadat, tím výhodněji jej pronajmete, neopomeňte jej proto vybavit alespoň základním vybavením. Výše nájemného se skládá z platby nájmu a poplatku za služby, přičemž služby se většinou uvádějí zvlášť. Ale pozor, fond oprav a správa domu se započítává do nájmu, nikoliv do služeb. Zpracovat rychlý průzkum cen na trhu dlouhodobých pronájmů vám pomohou třeba i různé online nástroje.
Služby lze do nájemného započítat paušálně, kdy nájemník platí každý měsíc stejnou částku bez nutnosti vyúčtování. To však nájemníka přímo vybízí k neomezenému čerpání služeb, což může i snížit váš výdělek z nájmu. Druhou možností je přesně určit, kolik peněz za kterou službu nájemník zaplatí. A to spolu s každoročním vyúčtováním podle skutečné spotřeby. Třetí variantou, tou nejlepší pro vás, je přepis energií na nájemníka. Díky tomu se nemůže stát, že budete hradit případné nedoplatky. „U bytů, které spadají pod naši kompletní správu, vždy veškeré energie přepisujeme na sebe. Pokud byt patří do SVJ, hradíme za majitele zálohy. Vyúčtování je díky tomu jednoduché a majitelé nemají žádné starosti,“ uvádí Tomáš Suchomel za GarantovanyNajem.cz.
Ještě před sjednáním osobní schůzky se zájemcem o bydlení se vyplatí zjistit, zda není například v Insolvenčním rejstříku, Centrální evidenci exekucí, anebo zda není jednatelem společnosti v likvidaci. To by mohlo být indikátorem budoucí platební neschopnosti. Samotné osobní schůzky organizujte efektivně, abyste šetřili čas sobě i zájemcům a dobře se připravte na případné dotazy. „Při pronájmu bytu na vlastní pěst je vždy zapotřebí počítat s časem a energií vynaloženými na schůzky se zájemci o prohlídku. V rámci našich služeb si proto výběr vhodných nájemníků bereme na starost,“ doplňuje Tomáš Suchomel.
Při sestavování nájemní smlouvy si v první řadě dobře zkontrolujte nacionále všech zúčastněných. Pozor na shodná jména, například o utce a syna, které pro jistotu doplňte číslem občanského průkazu nebo rodným číslem. Informace si ověřujte zásadně podle dokladů. U dlouhodobého pronájmu se smlouva uzavírá minimálně na rok a důvody jejího ukončení je nutné jasně specifikovat. Jako pronajímatel ji smíte vypovědět pouze ze zákonných důvodů. Nájemce tak může učinit zase jen v případě významných změn okolností po uzavření smlouvy, které mu znemožňují v nájmu pokračovat. Může se jednat například o úmrtí v rodině nebo změnu zaměstnání či sociální situace. Pronajímatel a nájemník se mohou kdykoli dohodnout a nájem ukončit dříve. U nájmu na dobu neurčitou platí tříměsíční výpovědní lhůta. Jako příloha nájemní smlouvy nesmí chybět Předávací protokol s dostatečně zdokumentovaným stavem bytu.
Při koupi bytu si zpravidla každý majitel sjednává pojištění nemovitosti. To kryje škody na pevných částech bytu, jako jsou stěny, strop, okna nebo omítka, způsobené třeba požárem nebo živelnou katastrofou. Vedle toho existuje rovněž pojištění domácnosti. To se vyplatí zejména v případě, kdy pronajímáte zařízený byt. Pokud si nájemce byt vybavuje sám, určitě je vhodné mu takovéto pojištění doporučit. Cenu pojištění lze zohlednit rovněž v ceně nájmu.
Kopii klíčů od vaší nemovitosti si pro případ havárie, ale třeba i pro revize nebo odečty energií, určitě ponechejte. Hodit se budou i pro případnou dlouhodobou nepřítomnost nájemníka, kterou by vám měl předem oznámit. Do smlouvy uveďte povinnost nájemce předat vám, v případě výměny zámku, jednu kopii klíče. A to ideálně v zapečetěné obálce, kterou může uschovat i u notáře – ani nájemník nemusí stát o pocit, že má někdo další přístup k jeho cennostem.
Do smlouvy zahrňte také pravidelné kontroly pronajímané nemovitosti. „Kontroly doporučujeme provádět pravidelně. Byty v naší správě kontrolujeme během prvního roku nejprve po třech měsících, poté vždy jednou ročně. Zaměřujeme se na čistotu, nadměrné opotřebení, počet osob v bytě, anebo zda nájemník bez souhlasu třeba nevyměnil zámek nebo dokonce v bytě nekouří,“ vysvětluje Tomáš Suchomel. Zkonzultujte s nájemníky také drobné či větší opravy a případně zjistěte i jejich plány do budoucna. Podle nové občanského zákoníku nelze nájemci vytýkat pořízení zvířete, lze to však zohlednit v ceně nájmu jeho drobným navýšením, pokud je se zvířetem spojeno větší riziko znehodnocení bytu.
Problém s neplatiči řešte okamžitě, v ideálním případě zakotvěte postup při platební neschopnosti nájemce přímo ve smlouvě. První tři dny prodlení řešte přátelským upozorněním, ideálně e-mailovou zprávou i telefonicky – chybovat je lidské a mohlo se stát, že si nájemce zapomněl nastavit trvalý příkaz. Po uplynutí třech dnů pošlete upomínku nájemci opět písemně, ideálně dvojmo – poštou doporučeně a e-mailem nebo prostřednictvím datové schránky uvedené ve smlouvě. Ve zprávě rovnou nájemce upozorněte na případnou výpověď. Vyhnete se tak zbytečným konfliktům, pokud nájemce výpověď nečeká. Termín předání bytu si dohodněte písemně a přizvěte k němu alespoň jednoho nezaujatého svědka. Ani při předávce nezapomeňte pořídit foto/video dokumentaci.
V nájemní smlouvě bývá zakotven rovněž stav bytu při předání a jeho následné uvedení do původního stavu. Například formulací typu „Byt byl předán s funkčními spotřebiči, uklizený, vymalovaný bez zjevných vad“. Je nepsaným pravidlem, že po každé výměně nájemce by měl majitel, nedohodne-li se s nájemníkem jinak v rámci tzv. běžné údržby vymezené v Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., byt znovu vymalovat. Při předávce se přihlíží k tzv. běžnému opotřebení bytu.
Podle statistik společnosti GarantovanyNajem.cz se průměrná škoda na bytě po jeho předání pohybuje mezi 12 a 15 tisíci korun. Standardně kvůli výmalbě, čištění, úklidu a drobným opravám. Výjimkou ale nejsou ani případy závažnějšího poškození, mezi které nejčastěji patří poškrábané či znečištěné podlahy, nábytek nebo obložení. Doporučujeme proto vytvořit si ceník poškození zásadního vybavení bytu, a to jako přílohu nájemní smlouvy. „Právě tyto starosti přebírá služba GarantovanyNajem.cz. Výhodou je také placení nájmu majiteli nemovitosti i tehdy, kdy je neobsazená. Majitel se tak nepotýká s výpadkem příjmů. Garantujeme i to, že po ukončení podnájmu dostane nemovitost zpět ve stejném stavu, ve kterém nám ji svěřil ,“ doplňuje Tomáš Suchomel. Publikováno ve speciálu Doma dnes, 4. 11. 2020.