Pokud nájemné přestřelíte, o byt nebude zájem. Pokud bude cena příliš nízká, zbytečně se obíráte o zisk. Navíc budete řešit velké množství poptávek a výběr podnájemníka vám zabere hodně času.
Čím lépe bude byt vypadat, tím výhodněji jej pronajmete. A také budete chtít, aby vám byt ve stejném nájemník za dva tři roky opět vrátil. Zamyslete se nad základními faktory, které ovlivňují cenu pronájmu:
V jakém stavu je váš byt? Nestálo by za to vymalovat na bílo, utáhnout uvolněná dvířka na kuchyňské lince, opravit kapající kohoutek nebo odstranit koberce? I malé úpravy dokáží zvýšit cenu pronájmu v řádu stovek až tisíc korun za měsíc.
Doporučujeme pořídit alespoň základní vybavení a spotřebiče, které bude každý nájemník potřebovat – lednice, pračka, myčka a skříně. Zvažte i pořízení stínící techniky (garnýže, žaluzie), předejde tak neodborným zásahům nájemníků. Další vybavení můžete pořídit po domluvě s nájemníky. Nedoporučujeme však kupovat na přání cokoliv, co si nový obyvatel řekne, může se jednat o vyhozené peníze.
Rozdíl ve výši nájmu za stejně velký byt v suterénu a byt v 5. patře s výhledem na město se může dle lokality pohybovat i v jednotkách stokorun. Také balkon, sklep, či parkovací stání zvyšují atraktivitu bydlení.
Rodina s malými dětmi dá přednost většímu bytu v blízkosti mateřské či základní školy, bezdětný pár využije cyklostezku nebo fitness centrum. Pište váš inzerát na míru. Díky preferencím budou tyto cílové skupiny ochotnější zaplatit vyšší cenu za nájem.
Cena nemovitosti se v průběhu roku mění. Cenu zvyšují zejména studenti vysokých škol, kteří začínají hledat bydlení v průběhu prázdnin až do konce září. Obecně lze také říci, že v prosinci a lednu je poptávka po ubytování nejnižší. Rozdíl, mezi slabším prosincem a zářím může být i 20 %.
Výše nájemného se skládá z platby čistého nájmu a platby za služby spojené s užíváním nájemního bytu. Služby se většinou uvádějí zvlášť. Ale pozor, fond oprav a správa domu se započítává do nájmu, nikoliv do služeb. V tomto případě by vás mohl nájemník nepříjemně překvapit a při vyúčtování se dožadovat vrácení.
Existují tři varianty hrazení služeb:
1. Paušálně, kdy nájemník platí každý měsíc stejnou částku bez nutnosti vyúčtování. Tento způsob vám nedoporučujeme, protože nájemníka přímo vybízí k neomezenému čerpání služeb a vám se tak může snížit výdělek z nájmu. Nebo dokonce proděláte.
2. Přesným určením, kolik peněz za kterou službu nájemník zaplatí – tzn. rozepíšete přesné částky za plyn, vodu, elektřinu apod. s tím, že probíhá každoroční vyúčtování podle skutečné spotřeby
3. Přepis energií na nájemníka, zbytek řešte stejně jako v bodě 2. Tato možnost je pro vás nejlepší. Nemůže stát, že budete za nájemníka hradit případné nedoplatky.
Pokud majitel svěří byt do péče služby GarantovanyNajem.cz, veškeré energie a služby vždy přepíšeme na sebe. Pokud se byt nachází ve Společenství vlastníků jednotek, hradíme za majitele zálohy do SVJ. Tak máme jistotu, že vyúčtování bude jednoduché a majitel nebude mít žádné starosti.
Existuje pár onlinových nástrojů, které vám pomohou udělat rychlý průzkum cen na trhu dlouhodobých pronájmů. My v GarantovanyNajem.cz používáme cenové mapy a dlouhodobě také sledujeme vývoj cen bytů na serveru sreality.cz.
Určení správné výše nájmu není raketová věda, ale chce to čas a trochu cviku. Doporučujeme dlouhodobě sledovat trh s pronájmy, zájem o bydlení se v průběhu roku mění a jak už víte, s ním i cena, za kterou lze byt pronajmout.
Pojďme si ukázat výpočet ceny tržního nájemného na příkladu bytu na Praze 5, ulice Mozartova – 2+kk, 64 m² v cihlové novostavbě s balkónem a parkovacím stáním, o který se v GarantovanyNajem.cz staráme.
Postup je velmi jednoduchý. Najdete několik bytů v podobné kondici, jako je ten váš a co nejblíže lokalitě, kde se vaše nemovitost nachází. Ceny za pronájem těchto bytů zprůměrujete .
Má to však jeden háček. Netušíte, jak dlouho jsou zde byty inzerovány. Ceny mohou být nadhodnocené a vám může trvat dlouho, než za podobnou cenu váš byt nakonec pronajmete. Navíc Sreality.cz nezohledňují dlouhodobý vývoj cen. Takže se může stát, že při poklesu cen vám nájemník uteče za lepší nabídkou.
Při srovnávání s vaším bytem dbejte také na stavební materiál, stav a vybavení budovy. Určitě není vhodné určovat cenu podle bytu v cihlovém domě s výtahem, když máte byt v 5. patře panelového domu bez výtahu.
2. Vyberte z vyfiltrovaného seznamu nemovitostí srovnatelné byty.
S největší pravděpodobností zde narazíte na velmi různorodé ceny. V takovém případě doporučujeme vyloučit nejnižší a nejvyšší částky. Ceny nájmů podobných nemovitostí, jako je ta vaše, zprůměrujete.
3. Ceny vybraných bytů zprůměrujte na m² a vypočtěte nájemné za plochu vašeho bytu
Dávejte pozor, jaké částky jsou v inzerátech sečtené – někdo např. uvádí platby za energie nebo za služby zvlášť, někdo je sčítá a rozepisuje až později.
Důležitý je také údaj, pro kolik osob jsou náklady na služby počítané. Pozor, ne každý inzerent počet osob uvádí.
Zprůměrováním cen podobných nemovitostí na Sreality.cz odhadujeme cenu tržního nájemného bytu na Mozartově ulici na orientační nájem 19 000 Kč/měsíc.
Cemap je náš oblíbený nástroj. Sleduje ceny všech inzerovaných bytů v dlouhodobém horizontu. S jeho pomocí tak naši specialisté dokážou odhadnout cenu dlouhodobě udržitelnou. V systému totiž vidíme nabídkové ceny měsíčního nájemného bytůaktuálně inzerovaných, i těch již pronajmutých.
Cemap nám také řekne, jak dlouho byl byt za danou cenu v nabídce a spočítá cenu za metr čtvereční. Takže máme víc proměnných pro správný odhad ceny vašeho bytu a s odhady je méně práce.
I vy můžete služby Cemap využít, stejně jako to dělají téměř všechny realitní kanceláře a správcovské firmy. Stačí si vybrat tarif na míru vašim potřebám z ceníku Cemapu. Vytvoření jedné cenové mapy vás bude stát 50 korun.
1. Zaregistrujte se na cemap.cz a zvolte Byt > pronájem
2. Vyspecifikujte oceňovanou nemovitost
3. Cemap vám vyhledá srovnatelné nemovitosti
4. Nabídku zúžíte upravením vyhledávání v blízké vzdálenosti od srovnávaného bytu
Dle počtu vyfiltrovaných bytů můžete upravovat další parametry, např. užitnou plochu, stav bytu apod.
5. Výsledkem bude srovnání cen bytů v grafech a návrh výsledné ceny nemovitosti
V grafu Porovnávané nemovitosti najdete přehledné znázornění nabídkových cen za měsíc i na metr čtvereční v dlouhodobém časovém horizontu. Pokles či nárůst ceny vyjadřuje tvar křivky.
Cemap dokonce počítá s tím, že rozdíl mezi nabídkovou a realizační cenou bývá 10–15 %. Proto nabízí makléřům možnost korekce dle nabytých zkušeností s cenami pronájmů v dané oblasti.
6. Výsledná cena nabízí cenu minimální, optimální a maximální.
Byt na Mozartove ulici na Praze 5 se nám nakonec podařilo pronajmout za 17 490 Kč/měsíc bez energií. Majiteli bytu každý měsíc bez výjimky dorazí na účet 16 000 Kč, což je cena dohodnutého měsíčního garantovaného nájemného. V tomto případě je náš rozdíl nízký, protože jsme výši garantovaného nájemného stanovili v roce 2019, kdy trh nebyl ovlivněn následky pandemie koronaviru na území ČR.
Z uvedeného srovnání a našich dlouholetých zkušeností vychází, že inzerované ceny na veřejných serverech jsou zpravidla nadhodnocené o cca 10 %. V průběhu času dochází ke snižování cen na reálnou hodnotu, kdy se byt podaří skutečně obsadit vhodným nájemníkem.
Z rozdílu mezi tržním a garantovaným nájemným kryjeme případná rizika, opotřebení a škody. Majitel nemá s pronájmem žádné starosti a ročně ušetří až 80 hodin času. Byt předáme majiteli zpět v původním stavu po uplynutí sjednané doby nájmu.
Vyzkoušejte si určení ceny tržního nájmu dle našeho návodu. A pokud chcete pronajímat váš byt bez starostí, ozvěte se nám. Rádi vám poradíme.
Chcete nám ukázat váš byt? Nyní si můžete vybrat, zda nám byt představíte osobně či virtuálně na dálku. Jak probíhá prohlídka nemovitosti: osobně či on-line